La fiscalité immobilière en France peut vite dérouter. Régimes fiscaux, types de locations, taxes locales, dispositifs d’incitation : chaque choix pèse sur vos revenus et votre patrimoine. Propriétaire bailleur, investisseur, associé de SCI ou vendeur en préparation, vous avez intérêt à maîtriser les règles pour optimiser, alléger et sécuriser.

Dans ce guide précis, vous trouverez toutes les informations essentielles : revenus fonciers, plus-values, SCI, niches fiscales, taxes locales, ainsi que des conseils concrets pour sélectionner la stratégie appropriée à votre situation, étape par étape. Efficacement.

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Fiscalité immobilière : Les différents types de revenus immobiliers

Location nue : revenus fonciers

Les loyers d’un logement non meublé relèvent des revenus fonciers. Ils sont imposables après déduction des charges (travaux, intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, etc.). Deux options de déclaration : micro-foncier avec abattement forfaitaire de 30 % (si revenus bruts < 15 000 €) ou régime réel pour déduire les charges effectivement supportées — souvent plus intéressant en cas de travaux importants.

Location meublée : BIC (LMNP / LMP)

La location meublée est imposée en BIC.
LMNP : si recettes < 23 000 € par an ou < 50 % des revenus du foyer.
LMP : au-delà de ces seuils et avec inscription au RCS.
Côté modalités : micro-BIC (abattement 50 % si recettes < 77 700 €) ou réel simplifié permettant l’amortissement du bien et du mobilier, plus la déduction des charges. Redoutable sur la durée.

Revenus issus de SCI

SCI à l’IR : transparence fiscale, imposition chez chaque associé en revenus fonciers.
SCI à l’IS : loyers imposés à l’impôt sur les sociétés ; possibilité d’amortir l’immeuble, mais attention à la fiscalité lors des distributions et, surtout, à la sortie (revente).

Revenus exceptionnels

Indemnités d’éviction, droits d’accession, subventions… certains gains sont des revenus exceptionnels. Ils obéissent à des règles particulières et se déclarent l’année de leur perception.

Les régimes fiscaux applicables

Location nue

  • Micro-foncier : simple, abattement 30 %, pas de déduction fine.
  • Régime réel : déduction poste par poste ; pertinent avec charges/travaux élevés.

Location meublée

  • Micro-BIC : abattement 50 % jusqu’à 77 700 €.
  • Réel simplifié : amortissements + charges déductibles ; optimisation soutenable à long terme.

SCI

  • IR : cadre souple pour une gestion patrimoniale familiale.
  • IS : gain court terme via amortissements, mais risque de double couche fiscale à la revente et sur les distributions.

Bon à savoir

Le “meilleur” régime dépend du niveau de revenus, du profil de charges, de l’horizon de détention et de votre situation patrimoniale. Une simulation chiffrée change souvent le verdict. Parfois, légèrement contre-intuitif.

Fiscalité en cas de cession (plus-values immobilières)

Taux d’imposition standard

Pour la vente d’un bien hors résidence principale, la plus-value est taxée au taux global de 36,2 % : 19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux.

Exonérations possibles

  • Résidence principale : exonération totale.
  • Retraités ou personnes handicapées en établissement : exonération sous conditions (vente dans les deux ans, logement resté inoccupé).

Déductions et abattements pour durée de détention

  • IR : 6 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ → exonération d’IR au bout de 22 ans.
  • Prélèvements sociaux : 1,65 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ, 1,60 % la 22ᵉ, ensuite 9 %/an de la 23ᵉ à la 30ᵉ → exonération de PS au bout de 30 ans.

Surtaxe sur plus-values élevées

Surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette.

Cas particuliers : LMNP (location meublée non professionnelle)

Amortissements et plus-value (loi de finances 2025)

Depuis 2025, les amortissements déjà déduits viennent augmenter la plus-value imposable lors de la cession en LMNP, sauf pour les résidences de services (où cette réintégration ne s’applique pas). Point de vigilance majeur pour les investisseurs meublés.

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Fiscalité locale

Taxe foncière

  • À la charge du propriétaire au 1er janvier (occupant ou non).
  • Base de calcul : 50 % de la valeur locative cadastrale, multipliée par les taux votés localement.
  • Échéances 2025 : avis fin août (non mensualisés) ou fin septembre (mensualisés). Paiement en ligne avant le 20 octobre (ou 15 octobre si ≤ 300 €).

Exonérations et dégrèvements

  • Seniors : dégrèvement de 100 € entre 65–74 ans sous conditions de revenus ; exonération totale à partir de 75 ans (plafonds de ressources).
  • Plafonnement possible selon le revenu fiscal de référence et, le cas échéant, l’IFI.

Taxe d’habitation

Supprimée pour la résidence principale depuis 2023. Maintenue pour les résidences secondaires et logements vacants.

Équilibre des finances locales

La disparition de la taxe d’habitation est compensée par des recettes de TVA et une nouvelle répartition entre communes, EPCI et départements.

Autres taxes liées à la vente

L’acheteur règle la taxe de publicité foncière (droits de mutation) : environ 5 à 6 % selon le département.

Dispositifs fiscaux incitatifs

Réduire légalement l’impôt via l’investissement

  • Loi Pinel : réduction d’impôt pour l’investissement locatif neuf (conditions de loyer/ressources).
  • Loi Malraux : avantage pour la restauration de biens en secteurs protégés.
  • Censi-Bouvard : réduction d’impôt possible en LMNP en résidences de services.
    Ces mécanismes s’intègrent aux dépenses fiscales de l’État.

Fiscalité des SCI

SCI à l’IR

Transparence fiscale : les loyers sont imposés chez les associés en revenus fonciers (au prorata des parts).

SCI à l’IS

Loyers imposés à l’impôt sur les sociétés ; amortissement de l’immeuble possible. À la revente : plus-value professionnelle au niveau de la société, puis PFU (flat tax) sur les dividendes distribués.

Plus-value en SCI à l’IR

Traitement identique à une plus-value immobilière des particuliers (19 % + 17,2 %, abattements et éventuelle surtaxe).

Stratégies d’optimisation fiscale (à adapter à votre profil)

  • Choisir le bon régime : micro vs réel (nue/meublée) selon charges, amortissements et horizon de détention.
  • Jouer la durée : profiter des abattements en conservant le bien assez longtemps.
  • LMNP : performant à long terme, mais, impact des amortissements à la revente depuis 2025.
  • Exonérations ciblées : connaître les cas retraite/handicap pour certaines ventes.
  • SCI : outil de transmission, démembrement ou amortissement (IS) selon l’objectif.
  • RFR sous contrôle : anticiper pour bénéficier des exonérations locales (taxe foncière).

Impôt sur le revenu – Plus-value immobilière | Service-Public.fr

Calcul de la taxation des plus-values immobilières – La finance pour tous

Principales mesures issues de la Loi de finances pour 2025 | Insights | Mayer Brown

Impôts locaux-Taxe foncière 2025 : quelle est la date limite pour payer ? | Service-Public.fr

La fiscalité immobilière est dense, mais riche en leviers. Location nue, LMNP/LMP, SCI : chaque statut et régime (micro ou réel, IR ou IS) façonne revenus et plus-values. Bien maîtriser abattements, amortissements et dispositifs incitatifs peut alléger l’impôt et doper la rentabilité.

Pour arbitrer la durée de détention, le démembrement ou le choix de régime en toute sécurité, l’appui d’un expert-comptable ou d’un conseiller en gestion de patrimoine est souvent décisif.