Depuis 2018, la fiscalité du patrimoine a connu une refonte majeure. L’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), qui visait l’ensemble du patrimoine des contribuables, a été remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), recentré exclusivement sur les biens immobiliers. Ce changement vise à encourager l’investissement productif en allégeant la pression fiscale sur les actifs financiers.
Afin de mesurer concrètement l’impact de cette réforme, nous mettons à disposition une calculette Excel permettant de comparer l’imposition sous les deux régimes.
Table of Contents
Historique et différences entre ISF et IFI
Origine et évolution
- ISF (1989–2017) : Portait sur le patrimoine net global des personnes physiques domiciliées en France, dès 1,3 million d’euros.
- IFI (depuis 2018) : Concerne uniquement les actifs immobiliers non professionnels, avec le même seuil d’entrée.
Barème comparatif
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux ISF | Taux IFI |
|---|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % | 0 % |
| 800 001 € à 1 300 000 € | 0,5 % | 0,5 % |
| 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,7 % | 0,7 % |
| 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % | 1 % |
| 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % | 1,25 % |
| Plus de 10 000 000 € | 1,5 % | 1,5 % |
Distinctions essentielles
- Assiette de calcul :
- ISF : patrimoine global (immobilier, mobilier, financier, liquidités).
- IFI : uniquement les biens immobiliers, avec un abattement de 30 % sur la résidence principale.
- Déductions admises :
- ISF : plus souple, incluant une large palette de dettes.
- IFI : restrictions plus strictes, notamment sur les emprunts in fine.
- Finalité politique :
Le recentrage de l’imposition vise à favoriser l’investissement dans l’économie réelle, en désincitant la concentration de richesse sur les biens immobiliers.
Objectif de la calculette Excel
L’outil proposé répond à plusieurs objectifs :
- Comparer le poids fiscal de l’ISF et de l’IFI sur la base de votre patrimoine actuel.
- Tester diverses hypothèses : type d’actifs, dettes, valeur de la résidence principale.
- Visualiser l’impact financier de la réforme à travers un gain ou une perte.
- Appuyer des décisions patrimoniales éclairées, notamment en matière d’arbitrage entre immobilier et autres placements.
En quelques instants, la simulation vous offre une lecture claire et automatisée de votre situation selon les barèmes en vigueur.
Fonctionnement de la calculette Excel ISF vs IFI
Un outil pédagogique et interactif
Conçue pour une utilisation intuitive, cette calculette Excel vous aide à visualiser, en temps réel, l’impact fiscal de la réforme ISF/IFI selon votre situation. En comparant les deux régimes, elle facilite vos choix patrimoniaux grâce à une simulation claire et personnalisable.
Champs à renseigner
Pour obtenir une simulation précise, vous devez renseigner les informations suivantes :
- Valeur brute de votre patrimoine total
- Valeur de vos biens immobiliers
- Valeur de votre résidence principale
- Montant de vos dettes déductibles (crédits, notamment immobiliers)
- Situation familiale (utile si le plafonnement est activé)
Logique de calcul appliquée
Pour l’ISF :
- Assiette = patrimoine total – dettes
- Résidence principale : abattement de 30 %
- Barème : progressif par tranches officielles
Pour l’IFI :
- Assiette = patrimoine immobilier – dettes afférentes
- Résidence principale : même abattement de 30 %
- Barème : identique à l’ISF
- Déductions : plus limitées, notamment pour les crédits in fine
Résultats présentés
La calculette fournit automatiquement :
- Montant théorique de l’ISF
- Montant actuel de l’IFI
- Écart fiscal entre les deux régimes
- Graphique comparatif pour une lecture visuelle claire
Cas pratiques
Cas 1 – Patrimoine centré sur l’immobilier
- Patrimoine total : 4 000 000 €
- Immobilier : 3 500 000 € (dont résidence principale)
- Dettes : 500 000 €
- ISF simulé : ~25 000 €
- IFI calculé : ~32 000 €
- Conclusion : Surcoût fiscal lié à une forte exposition immobilière.
Cas 2 – Forte part financière dans le patrimoine
- Patrimoine total : 4 000 000 €
- Immobilier : 1 000 000 €
- Dettes : 300 000 €
- ISF simulé : ~22 000 €
- IFI calculé : ~4 200 €
- Conclusion : Allègement fiscal notable grâce à la réforme.
Cas 3 – Résidence principale + petit locatif
- Patrimoine total : 2 000 000 €
- Immobilier : 1 200 000 € (dont RP : 800 000 €)
- Dettes : 200 000 €
- ISF simulé : ~6 200 €
- IFI calculé : ~3 800 €
- Conclusion : Abattement sur la RP diminue fortement l’IFI.
Télécharger la calculette
L’outil est téléchargeable gratuitement.
- Format : Excel (PC/Mac)
- Fonctionnement : feuille unique, mode d’emploi intégré
- Personnalisation : vous pouvez modifier barèmes, hypothèses et données
Lien de téléchargement : Calculette ISF vs IFI – Excel
(Souhaitez-vous que je vous la génère maintenant ?)
La transformation de l’ISF en IFI a marqué un tournant important dans la fiscalité patrimoniale française. En ciblant uniquement les actifs immobiliers, cette réforme a modifié les stratégies d’optimisation fiscale et la répartition des patrimoines.
La calculette Excel ISF vs IFI permet aux contribuables de mieux comprendre les effets de cette réforme sur leur situation personnelle. Grâce à cet outil, chacun peut :
- Évaluer précisément l’évolution de sa charge fiscale.
- Simuler divers scénarios de structuration de patrimoine.
- Prendre des décisions éclairées sur la gestion de ses actifs.
L’optimisation patrimoniale passe par la connaissance fine des règles fiscales et l’anticipation. Utiliser un comparateur ISF-IFI est un pas essentiel vers une meilleure gestion.
